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A50频道分析：三个月后存量房收购融资额度仅动用了4%，为什么？ |
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 编辑：池静 发布时间：2024.09.12 19:30 今年5月，中国(CHN)中央政府敦促200多个城市购买存量房，以缓解供应过剩。三个多月后，只有29城市响应了这一呼吁。 该计划是关键的房地产市场纾困措施，令人失望的进展意味着政府可能会推出更有效的措施以处理3.82亿平方米的过剩库存，相当于底特律的面积。 >> 中国房地产信息集团(CRIC)的董事长丁祖宇在近期公布一份报告中写道：“地方政府存量房收购的进展缓慢。我们估计，截至7月，今年的存量房销售量仅占总量的1.9%。” 地方政府正在响应北京方面的要求，同时试图对投入/产出保持谨慎。Jefferies Financial Group表示，在价格企稳前，该措施没有什么财务意义，因为主要城市的公寓价格预计将再下跌至少30%。
中国住房销售重回下行趋势 _By Bloomberg 将存量房转化为经济适用房的估计回报也低于资金成本。麦格理集团(Macquarie Group)的数据显示，2023年，中国一线城市的租金收益率平均仅为1.4%，而中国人民银行(PBoC)支持该计划的融资利率为1.75%。 一些城市提议通过压低收购价格来减少风险，但这可能导致开发商惜售。在广东南部，佛山市提出以不超过50%的价格购买存量房，东莞市计划在一项调查中将经济适用房的售价定在新房价值的50%左右。 >> 惠誉评级(Fitch Ratings)的亚太企业评级高级总监金泰兰表示：“只有以大幅折扣购买未售出的房屋，才有可能提高回报。但由于对当地房主的社会影响，地方政府也可能对此持谨慎态度。” 该计划可能会进一步加剧地方财政的压力。土地出让收入创纪录的下降，前七个月的预算支出因此已经有所减少。在所有31个省市中，只有上海在上半年实现了财政盈余。 >> CreditSights Singapore的高级信贷分析师采琳娜·曾表示：“由于缺乏资金，以及银行和国有企业需要承担全部信贷和投资风险，我们预计收购计划不会广泛推出。” 截至发稿时，彭博中国开发商指数下跌1%，至4月底以来的最低水平。此前，一些开发商被从沪深港通(Shanghai&Shenzhen-HongKong Stock Connect Program)名单中剔除。 ▌计划进展 据官方媒体报道，在央行于5月公布该计划后，央行呼吁200多个城市推进该计划。6月，住建部推动该计划扩大到县，这意味着推广范围达到387县。 据中国指数研究院(CIA)称，至少有60个城市政府表示支持该倡议。但该研究院院长陈文静表示，没有多少城市宣布详细的规定，以使计划进入实际实施阶段。 与此对应的是，央行转向资金的申请量很低。 公开数据显示，截至6月底，只有121亿元人民币，即央行3000亿元人民币再贷款计划的4%被使用。 >> 惠誉评级分析师在一份报告中写道：“现有融资计划的有限使用表明，社会住房的回报和现金流不足以覆盖相关债务。” 分析人士还怀疑央行的资金是否充足，因为这只是解决供需不匹配所需的1万亿至5万亿元的一小部分。 彭博社(Bloomberg)上个月报道称，为了解决资金问题，中国正在考虑让地方政府使用专项贷款购买存量房，这意味着可获得高达1.6万亿元的资金。据彭博资讯(Bloomberg Intelligence)分析，这个规模基本匹配存量规模，预计2024-2025年购房计划将不超过1万亿元。 ▌放松规则 严格的采购要求也增加了挑战。今年5月，杭州规定，潜在存量房目标必须以拥有足够停车位。重庆要求项目在一公里内有地铁站、学校和医院。 尽管如此，一些城市正在降低标准。8月，南方科技中心深圳不再要求目标项目全部建成。广东省肇庆市不再限于购买整栋大楼。位于河南省中部的商丘市已经降低了选址标准。 >> 中国房地产信息集团(CRIC)的董事长丁祖宇在近期公布一份报告中写道：“更多的城市可能会放宽规定，以扩大潜在目标的范围。” >> BI的分析师克里斯蒂·洪表示：“就目前而言，中国可能难以在地方推广其住房纾困计划。微薄的租金收益很难证明这种风险是合理的。”A50频道 >>
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